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真正厉害的标杆,精装修供应商管理都这样做!6大策略缺一不可!

发布时间:2019-10-10来源:分享:
随着人们对住房消费需求的日益提高,精装修住宅项目已成为越来越多购房者的重要选择。当前房地产批量精装修市场需求量大、发展前景广阔188亚洲体育与真人 欢迎您,但其中的供应商管理存在诸多问题,分析如下。

· 供应商选择不合理:据资料显示188亚洲体育与真人 欢迎您,房地产开发中物资与采购成本占比高达41.7%,其中供应商货源选择因素导致建材成本过大占比超17.9%。当前开发商在供应商选择上常见问题有:未能科学合理选择、供应商备选数量不足、供应商库未进行数据分析和统计等。

· 主供应商供应不足:由于批量精装修工期紧凑188亚洲体育与真人 欢迎您、人工多、流水作业程度较高188亚洲体育与真人 欢迎您、标准化作业复制程度高,因而对供应商按时和足量供货要求很高188亚洲体育与真人 欢迎您。一旦供应商资金链出现问题188亚洲体育与真人 欢迎您、人工资源供需不平衡188亚洲体育与真人 欢迎您、原材料供应不足188亚洲体育与真人 欢迎您,将引发主货物断货或停产,工程中途延期将导致开发商工程时间成本、人工成本大幅上升。

· 材料品控施工过程因供应商材料品质监控不力将造成不必要的返工和成本增加,如使用甲醛含量超标的人造板材、防腐、防潮指标过高的板材;甚至部分装修材料中含有各种超标的苯离子溶剂和稀释剂188亚洲体育与真人 欢迎您188亚洲体育与真人 欢迎您,导致验收阶段不过关188亚洲体育与真人 欢迎您,需返工更换建材。

· 缺乏第三方过程评估批量精装修工程质量、进度等任务繁重,而供应商管理和材料认证评估工作专业度较高、监管难度大,未能科学管理相关供应商188亚洲体育与真人 欢迎您,可借助第三方过程评估提升工程管理水平,实现品质的量化管控。

· 交付客户投诉多:据中消协公布的2018年上半年全国消协组织受理的投诉中,房屋装修类投诉共5591件,同比增加114%。南京房地产消费维权专业委员会统计:2018年~2019年,精装修房投诉占据房产投诉总量的80%。

精装修投诉成重灾区,源于精装房存在样板房和实物不一致188亚洲体育与真人 欢迎您、不按规范施工、工艺偷工减料等普遍问题。

一、品质供应商管理重点

基于供应商188亚洲体育与真人 欢迎您,在批量精装修规划188亚洲体育与真人 欢迎您、设计、施工188亚洲体育与真人 欢迎您、交付等各个环节的重要性188亚洲体育与真人 欢迎您,房企为打造精品工程,需实行有效可行的供应商管理。其重点是:质量佳成本优188亚洲体育与真人 欢迎您、复制好供应足188亚洲体育与真人 欢迎您、有评估客户赞188亚洲体育与真人 欢迎您。

质量佳、成本优:即供应商提供的建材均符合甚至超出国家/甲方标准、客户要求188亚洲体育与真人 欢迎您,且最终确定的供应商建材价格相对较低,性价比较高。

复制好、供应足:选择信誉好、长期合作188亚洲体育与真人 欢迎您、供货足的品牌供应商188亚洲体育与真人 欢迎您,同时做好应急预案,确保建材供应充足,不影响工期;“复制好”指由样板房向大批量房间复制过程中,供应商管理科学有序188亚洲体育与真人 欢迎您,高效规范。

有评估、客户赞:“有评估”即第三方评估在批量精装修过程中更好履行供应商产品质量认证188亚洲体育与真人 欢迎您、工程评估监管责任,结果公平公正,确保精装修质量、进度科学有序开展188亚洲体育与真人 欢迎您;客户在交付和使用阶段对批量精装修产品质量和品质致好评,满意度高188亚洲体育与真人 欢迎您。

二、标杆房企的精装修供应商管理分析

当前不少标杆房企对精装修格外重视,下文以行业龙头W企和B企为例,探究其在精装供应商管理方面的具体做法188亚洲体育与真人 欢迎您。

1.W企:严苛的供应商挑选和管理体系

W企作为行业标杆,始终在供应商的挑选和管理上非常严苛,且每年发布合格供应商名录。该名录通过对供方每季度的第三方质量评估成绩、天网行动材料检测合格率、售后返修率等指标动态评估,结合每季度评估成绩进行年度评估与分级188亚洲体育与真人 欢迎您,在可量化、可考核、可追溯原则上所得出的评定结果188亚洲体育与真人 欢迎您。下文整理其在选择和管理供应商方面的做法。

▲ 供方量化评估体系

W企对精装修的承包商、监理、采购方的供方进行科学指标和权重赋值量化评估,由工程部根据参评部门的评估分数、部门权重汇总计算出供方的综合得分,并进行排名评选,确定各供方合作等级,具体评估流程如下188亚洲体育与真人 欢迎您。

评估前根据供方特点分为承包商、监理、采购商三大类188亚洲体育与真人 欢迎您。

针对每类供方分别制定不同评估部门(项目、工程、成本、设计)的分项评估指标及对应权重188亚洲体育与真人 欢迎您,指标和权重经过参评部门充分讨论协商后确定。

由各参评部门打分自动计算评估分数,再由工程部根据评估部门权重汇总计算出某一供方的综合得分。

根据评估综合得分判定供方合作等级188亚洲体育与真人 欢迎您,并报公司管理层审批认定。

每个分项评估指标的评分采用5分制,评估人员根据供方表现打分188亚洲体育与真人 欢迎您,最高5分代表很满意,最低1分代表不满意,计分取整数。

对具体供方进行评估时,工程管理部将评估指标发给各评估部门,由评估部门指定评估人员188亚洲体育与真人 欢迎您。

以项目部为例:首先对项目部需评估的分项指标逐一打分,评分乘以权重得到具体分数188亚洲体育与真人 欢迎您,将其累加得到评估总分188亚洲体育与真人 欢迎您,最终的评估结果需项目总经理审核确认。

各部门的评估分数汇总至工程管理部,由工程管理部根据各部门权重计算出最终的评估得分。

根据评估得分判定供方合作等级188亚洲体育与真人 欢迎您,报公司管理层审批认定。

▲ 核心业务系统建设和运营

W企的联合发展中心系统已成功运行多年,为更好满足集团业务的快速发展、提高供应商管理水平,特进行新一期核心业务系统实施项目建设。

核心业务系统项目实施的根本目标是实现采购、供应商管理、成本支付的一体化。该系统可对供应商提供的产品质量188亚洲体育与真人 欢迎您、价格188亚洲体育与真人 欢迎您、服务品质进行一体化集成管理188亚洲体育与真人 欢迎您,规范采购188亚洲体育与真人 欢迎您、供货、合同等流程的供应商管理188亚洲体育与真人 欢迎您。

从采购供应商管理角度来看,新系统中采购业务将实现从计划到付款的全流程规范化供应商管理188亚洲体育与真人 欢迎您,并与成本管理无缝集成188亚洲体育与真人 欢迎您。

核心业务系统将包括采购供应商管理188亚洲体育与真人 欢迎您、合同及付款管理、全面成本管理三大功能以及供应商管理门户。其中,供应商自助管理门户与广大供应商关系最为密切188亚洲体育与真人 欢迎您。通过供应商管理门户加强与广大供应商的衔接,并按采购、合同、成本管理对供应商进行考核、优选和合作。
2.B企:标准复制中的“集中采购”模式

B企通过标准化的建设和集中采购188亚洲体育与真人 欢迎您,以发挥精装修规模效应,降低批量精装修施工成本,目前正将其模式逐步复制到全国多个城市188亚洲体育与真人 欢迎您。

其中,B企采购体系为二级架构,集团采购中心负责所有材料设备的集中采购188亚洲体育与真人 欢迎您,地区公司采购部负责零星采购和本地化属性的采购。总部采用强集权管理,将80%的采购都集中集团采购中心,集团采购中心的核心岗位由家族成员担任,其余采取单项采购和零星采购。

该模式特点是精简高效。B企约70%产品为精装修,针对标准产品体系,实行集中采购模式,同时总部开展强集权集中采购,快速开发、规模复制188亚洲体育与真人 欢迎您。

56类材料设备集中采购由集团采购中心负责188亚洲体育与真人 欢迎您,主要有:电梯188亚洲体育与真人 欢迎您、空调、混凝土、水泥188亚洲体育与真人 欢迎您、钢筋、发电机188亚洲体育与真人 欢迎您、智能家居系统、内装石材188亚洲体育与真人 欢迎您、中央空调、厨房电器188亚洲体育与真人 欢迎您、电线电缆、橱柜、冷却塔、陶瓷、可视对讲等。

 集中采购流程

此外188亚洲体育与真人 欢迎您,该企的采购会包括甲供材现场协调会、区域沟通会、采购部例会、年度供应商大会4种会议沟通机制。

· 甲供材现场协调会:新项目启动时,了解项目需求188亚洲体育与真人 欢迎您,宣贯甲指材料采购流程188亚洲体育与真人 欢迎您、合同的注意事项等188亚洲体育与真人 欢迎您。

· 区域沟通会:每月一次,贯彻采购新的指导思想及工作流程与指引188亚洲体育与真人 欢迎您,协调解决采购执行中存在的各种问题。

· 采购部例会:含每日早会、月度总结会、年度总结会。

· 年度供应商大会:供需伙伴真诚合作,创造价值共同发展。

三188亚洲体育与真人 欢迎您、供应商管理策略

基于批量精装修供应商管理中存在的问题,以品质供应商管理的核心重点为目标188亚洲体育与真人 欢迎您,并借鉴标杆房企的精装修供应商管理经验,特提出以下解决策略。

1.多方联合管控

供应商管理不是采购单方面的责任和任务,在资格审查、评估、签订合同、供货188亚洲体育与真人 欢迎您、货品验收、安装、项目验收、保修评估、后评估等各环节中,采购188亚洲体育与真人 欢迎您、财务、会计、第三方评估188亚洲体育与真人 欢迎您、监理方联合参与188亚洲体育与真人 欢迎您,更有利于批量精装修工程顺利开展和科学管控。

在各环节中,各方参与管控程度、参与角色承担的责任和义务如下。

 供应商联合管控表(*表示各方参与管控程度)

· 采购:在考察、评审188亚洲体育与真人 欢迎您、签订合同、供货、验收、保修评估188亚洲体育与真人 欢迎您、后评估各环节参与度高,一般承担联合管控牵头者的角色。
· 会计:主要关心材料的性价比、合同签订、供货和后评估188亚洲体育与真人 欢迎您188亚洲体育与真人 欢迎您,从财务角度分析供应商货物性价比与公司财务成本核算188亚洲体育与真人 欢迎您、财务成本、收益分析之间的关系,并管理供应商。 
· 第三方评估:经甲方委托对供应商进行监管和协助业主管理188亚洲体育与真人 欢迎您,其主要作用是站在第三方的角度,客观中立、公正公平的进行供应商资格审查、货品验收、安装工程评估、保修评估,并进行后评估188亚洲体育与真人 欢迎您,其极大解决房地产人力资源紧张,供应商监管偏甲方化的问题,更好的联合监管骨干。
· 监理:偏重于工程质量验收。
2.供应链平台及管理模式

供应链管理模式包含平台管理和供应商管理两方面内容。

供应链管理(Supply ChainManagement ,简称SCM)是指在满足一定客户服务水平的条件下,为使整个供应链系统成本最低而将供应商、制造商188亚洲体育与真人 欢迎您、仓库、配送中心和渠道商等有效组织一起进行的产品制造、转运、分销及销售的管理方法,其包括计划、采购188亚洲体育与真人 欢迎您、制造、配送、退货五大基本内容。

供应链平台的精装修供货模式历经独立精装修采购服务平台188亚洲体育与真人 欢迎您、专业综合服务平台后,自2016年起转变为B2B供应链综合服务平台,即融合精装修供应商、工程信息188亚洲体育与真人 欢迎您、精装修分包市场于一体188亚洲体育与真人 欢迎您。

 供应链平台的精装修供货模式发展历程

由于批量精装修体量大、工期紧、复制快,要求供应商管理不能仅限于单一的采购管理,必须从整体供应链角度对供应商进行科学管理,以快速、敏捷188亚洲体育与真人 欢迎您、灵活和协作响应工程需求。

 供应链模式中的供应商管理

因此,面对多变的供应链环境188亚洲体育与真人 欢迎您,构建基于供应链模式的供应商管理模式成为现代房地产精装修管理的发展趋势。

3.多方供应商大数据平台与信息化管控

房企可建立供应商大数据平台,包含不同建材和设备的供应商信息、等级、信誉188亚洲体育与真人 欢迎您、产品价格等,并对供应商比较分析,以更好地为精装修供应商管理服务。

供应商信息数据主要有:

· 货种与供应商
· 供应商信誉、等级
· 供应商产品的价格、使用情况
· 供应商供货情况
· 合作供应商、可信赖供应商排行
· 供应商售后服务品质

· 供应商厂址、生产规模、联系人188亚洲体育与真人 欢迎您、联系方式

根据建立的供应商信息管理平台,对供应商的信息数据进行汇总、陈列188亚洲体育与真人 欢迎您188亚洲体育与真人 欢迎您,同时对精装修过程中涉及到的采购计划、考察、合同、进货、工程、维修等需求信息188亚洲体育与真人 欢迎您,供应商信息188亚洲体育与真人 欢迎您、生产188亚洲体育与真人 欢迎您、供货、物流188亚洲体育与真人 欢迎您、保修、更换等供应链服务信息的动态显示188亚洲体育与真人 欢迎您、分析和跟踪管理188亚洲体育与真人 欢迎您。

通过实施以上措施可降低管理成本,同时也极大提高供应商管理效率,促进精装修工程保质保量、有序开展188亚洲体育与真人 欢迎您。
4.“常规+应急”供应商管理模式
样板房施工是批量精装修的重要过程,既要求供应商提供的产品合乎质量、规格等要求,又要求供货及时188亚洲体育与真人 欢迎您,不能延误工期188亚洲体育与真人 欢迎您。

因此,此种模式的供应商管理应考虑常规管理和应急管理两个方面188亚洲体育与真人 欢迎您。

常规管理:从工程实际进展和供应链角度,实时跟进供应商供货生产188亚洲体育与真人 欢迎您、检验、物流、检测等各个环节,确保生产满足供货要求188亚洲体育与真人 欢迎您,物流不延误时间188亚洲体育与真人 欢迎您,检测合规合格。

应急管理:如供应商因原材料供货不足、生产出现不良状况、物流出问题188亚洲体育与真人 欢迎您、产品检验不合格等非常规情况,业主采购方应及时采取应急预案,并加强沟通和调研,及时了解供应商生产状况,或采用备选供应商、乃至多家供应商备货。

5.引入第三方认证和工程评估
采购方可委托第三方专业工程评估公司对供应商进行全过程管理,一方面避免因采购方与供应商特殊利益关系,个别采购管理人员责任心不强造成严重后果;另一方面通过评估公司提供的专业供应商管理服务,提高房企工程管理效率188亚洲体育与真人 欢迎您。

正如上文所述,联合管控所涉及的审查188亚洲体育与真人 欢迎您、评估、签订合同188亚洲体育与真人 欢迎您、供货188亚洲体育与真人 欢迎您、货品验收、安装、项目验收、保修评估、后评估等各个环节188亚洲体育与真人 欢迎您,第三方工程评估都可发挥专业、公正、公平的供应商管理服务188亚洲体育与真人 欢迎您。

产品审查阶段:提供产品品质认证188亚洲体育与真人 欢迎您188亚洲体育与真人 欢迎您。

评估阶段:提供专业、大量的供应商备选库。

签订合同阶段:为业主单位复核、审核合同188亚洲体育与真人 欢迎您,避免不良后果发生。

供货阶段:从专业供应链角度,为业主单位提供良好的供货条件和满足要求的货品验收保障。

安装、项目验收、保修评估阶段:提供优质的工程评估和供应商产品评估报告:

项目收尾后:为采购提供供应商管理后评估,并出具专业的供应商管理和采购咨询报告,总结整个供应商管理和采购的得失188亚洲体育与真人 欢迎您,从中精选各类产品的优质供应商。

6.基于客户满意度提升的供应商管理

鉴于房地产精装修、客户投诉多、满意度较低,业主单位可采取基于客户满意度提升的管理策略。

其供应商管理分为3个环节:研究客户满意度和客户投诉点;对客户投诉点进行指标评估188亚洲体育与真人 欢迎您188亚洲体育与真人 欢迎您;基于主要投诉点对精装修供应链、生产链、采购链的各个环节对供应商进行管理。

据统计显示,当前精装修客户投诉点主要集中在缺乏法律及合同保障、家具板材质量不好188亚洲体育与真人 欢迎您、售后服务不健全等方面188亚洲体育与真人 欢迎您,因此在供应链中应重视合同中的产品品牌约束和家具板材质量检验,并精选优质的家具供应商;同时做好售后服务环节中的供应商管理,及时要求供应商提供免费保修和维修等服务,提升客户满意度。

结语:

优秀的供应商管理是房企追求高效运营效率188亚洲体育与真人 欢迎您、优秀产品品质、良好品牌形象的有效保障。本文从批量精装修中供应商管理的问题出发,阐明品质供应商管理的重点188亚洲体育与真人 欢迎您,再结合标杆房企精装修供应商管理的成功案例188亚洲体育与真人 欢迎您,深入探究供应商管理策略188亚洲体育与真人 欢迎您、方法188亚洲体育与真人 欢迎您。

从问题分析到品质管理重点188亚洲体育与真人 欢迎您、成功案例再到管理策略研究的分析过程,进一步强化精装修供应商管理策略的可行性、实用性188亚洲体育与真人 欢迎您、创新性,助力房企建立有效的供应商管理体系188亚洲体育与真人 欢迎您,互利共赢,缔造精品工程。

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